下面我們來簡單的介紹一下Elign 經常使用於客戶投資分析報告中的基本回報率換算,希望對一些剛剛開始英國投資或置業的人士帶來更多的概念。
1) Rental Yield 租金收益回報率 大家可能都熟悉最基本的計算 方法
= 年度租金 / 買入樓價 x 100%
又稱為 Gross Rental Yield 總租金收益率
但這樣的估算值到底有多準確?大家都清楚知道其他持續支出也不小
所以再精準些少會用上 ...
2) Net Rental Yield 淨租金收益率 的換算
年度租金 減去持續的費用
買入樓價
持續的費用包括 地租及保養費(Leasehold) + 按揭利息 (if any) + 保險 + 物業管理 + 屋內維修等等
言而, Net Yield 亦僅以買入樓價換算,未能反映總投入資本金額。更進一步的話需要計算投資的實際支出/ 已動用資本。
英國買樓的實際支出
= (必有系)買入樓價 + 印花稅 + 律師費 + 驗樓費 +
(如有系) 裝修維修 + broker fee + 按揭費用 + agent fee
3) ROCE (Return On Capital Employed) 已動用資本回報率
簡單來說ROCE為衡量資本投資效益指標,一般用作顯示公司/ 物業資本投資效益及盈利能力的比率。 ROCE 已動用資本回報率 是衡量物業運用資本產生回報的一個指標。一般來說,ROCE應該高於物業的借貸利率,否則就會不利於業主或股東的收益。
已動用資本回報率換算公式如下:

where EBIT = Operating Profit,
Capital Employed = Net Assets + Non-Current Liabilities

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